チンギスハンのブログ

投資歴40年リタイア済の67歳シニア。永久保有を目指して米国株を投資中

米国や東京のように不動産が値上がりするところは不動産もいいが地方在住では米株一択だ

マンションのイラスト(建物)

「東京のマンションを売ろうかと思うんだがどうなんかねー」

先日友人との車内での会話です。

彼は奥さんとは離れて暮らしています。奥さんは東京、現在は介護もあり九州の実家

ウチも現在奥さんは神戸の実家、お互いひとりもん同士です。

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「東京のマンションは今はだれも住んどらんけー、ウチのが売ろうかと言うとる」

「7千万ちょっとでだいぶ前に買うたけど今じゃあ1億を遥かに越えとる」

「遊ばせとってもなんじゃけーのー」

「どう思う?」

 

「どう思うとか振られたってワシに東京の不動産のことなんかわかるわけないじゃん」

「聞く相手まちごうとるわ、それにあんたが考えんでもあんたの奥さんはしっかりしとるけー間違いなくやるじゃろ」「子供には残さんのん?」

 

「子供に財産を残すのは教育上よろしくない」

「それに子供はもうマンションも買っとるしな」

 

「ふーん、そんなもんなんかね、ワシには子供がおらんけんその辺はまったくわからんわー」

「奥さんは九州に何軒か何棟か知らんけどアパート持っとるんじゃろ、売ろうが売るまいが実生活には関係のない話よなあ」「それにその金をあんたがもらうわけでもないじゃろ」

「どっちにしても関係ない話じゃん」とボク

「それにしてもさすが東京よなー、ここら辺じゃあ、売ろう思うても売れもせんで」

 

とたわいもない話になったのでした。

東京の不動産のことは全くわかりませんが

10年以上住んだ価値も加えるとほぼ倍になっています。

7千万ほどの含み益は大きいですね。

 

不動産は株式とは違ったルートでの資産づくりができます。

株式より有利な点は「借り入れで資産が持てる」ことにあります。

つまり「自分の資金を使わずに済む」ということです。

 

そして借り入れする力は資産の大きい人ほど、すでに不動産を持っている人ほど大きいですから「金持ち、不動産持ち」に著しく有利な投資です。

不動産本体も値上がりするのが理想

不動産経営の難しさは「出口戦略」に在ると言われます。

物件の価値は年とともに下がっていきます。

日本では木造の耐用年数はわずか22年です。マンションで47年。

 

これだけに分けて償却していくわけです。

償却額よりも収入が多ければ不動産経営はプラスです。

しかし逆なら帳簿上はマイナスになります。

 

古くなった物件の価値は地域によって大きく違います。

東京では古くてもかなりの値がつくそうですが地方では果てしなく下がります。

米国では100年を越えた木造住宅に立派な値段がつきます。

むしろ新築よりも古いのを好む人も多いです。特に金持ちに。

 

私のカルフォニア在住のおばも(フレズノ近郊の田舎です)60年超の古い家を売って新しいのを建てましたが高く売れたと喜んでいました。

♣私が40年ほど前にホームステイさせてもらった時は一面のぶどう畑でしたが今は住宅が多く建っているそうです。フレズノ州立大もフットボールが強くなったそうな

♣カルフォルニア州の人口は私が行った頃は公称1700万実際は2千万超と言われていましたが2018年で3956万とほぼ2倍に増えており増え方が激しいです。次点はテキサス州の2870万人。こちらも増えている。

♣GDPも2.7兆ドルと米国の13%を占めて国として見れば世界第5位とイギリス、フランス、カナダよりも多い。日本は4.9兆ドル。面積も日本くらいあるしもう国でしょう、これは。

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本体が値上がりするなら不動産は安定した資産になる

ところで米国の人は自分の住宅の価値をリアルタイムで把握していますね。

サイトで①不動産税の値段②近隣の最近の取引価格③所有の履歴

がだれでもわかるからです。

自分の家とほぼ同じ条件の取引を見れば現在の自分の家の価値は不動産屋に頼らなくても簡単にわかります。

 

米国では中古住宅の売買は新築の何倍も盛んですから流動性はばっちりです。

米国では不動産は「負動産」ではなく「勝動産」の地域が多いでしょう。

負動産の売買に高い手数料と高い税金を取られる日本と違い、流動的な「資産」と言えます。

自分で住めるだけ「株式」より魅力的かも知れません。

 

米国の人の資産が日本よりも大きいことがよく話題になりますが「不動産」部門の差が大きいと思いますね。

 

平均的には値上がりする米国と平均的には下がる日本と。

本体が値上がりするなら金利=賃料でも問題ない

米国の住宅ローンの金利は高いですが、家賃でそれが補えるなら(修繕費などの経費を除いて)素人でも不動産経営は成り立ちます。

 

ピーター・リンチ始め有名な株式投資家が、株式投資よりもまず「家の購入」を勧めるのもうなずけます。日本ではありえないですね。

日本ではうっかり不動産を買うと「ローン」で動きが取れなくなります。

 家の購入を「割の良い投資」として薦めている人も日本ではいませんね。

 

①減る人口②短い耐用年数、長期の使用を考えない安普請③新品を好む国民性④不動産投資の歴史の浅さ

などが米国と違うのでしょう。

日本では東京など大都市のそのまた一部でしか値上がりは期待できない

日本では庶民の素人が不動産で金持ちになるのはハードルが高いです。

住宅ローンが安く借りやすくても、不動産の値下がりが激しいからです。

 

「自分の物件に住みたい」という個人の欲求以外には地方で不動産を買うメリットはありません。

 

東京のことはわかりませんが、私の友人のように不動産を買い替えて資産が増える例もあるので地方とは違うのでしょう。

♣彼は最初のマンションは1千万台だった。三十年以上住ん4.5千万で売った。東京いいなあ!

東京でもなんでもかんでも値上がりするわけではないでしょうから、日本では一般的には不動産で資産を作るのは容易ではないでしょう。

地方在住では資産づくりは「米国株・世界株」一択になる

他人の資金で資産が増やせる魅力的な不動産投資ですが、現在の状況では、特に地方ではハードルが高すぎます。

 

自分の資金しか使えないところはとてもハンデがありますが「米株」一択になります。

不動産のように一気に「ドーン」と投資できない点は我慢してコツコツ積み立てるしかありません。

時間はかかりますが現在の日本では①一番確実で②一番効率がいい です。

 

不動産経営はハードルが高いので「世界リート、Jリート」は一部分組み込む選択肢はありますね。時期を見てですが。実物不動産との違いは素人でも簡単で安全度が高い代わりに「他人のお金」が使えないことですね。

 

しかし日本でも米国や世界の株式が買えるのでその点では日本人は恵まれていますね。

♣配当の二重課税を除けばですが。早く外国税をなくしてほしいものだ。

今日は以上です。

 

それではみなさんの良い投資を!

 

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