チンギスハンのブログ

投資歴40年2017年にリタイア済。米国株に投資中。グロース、高配当株、インデックス保有。

【サブリース】【レオパレス21】安易な投資で地獄を見るシニアがあとをたたない理由2つ

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こんにちは、このところ暖かいですね。

いろんな投資詐欺事件や「レオパレス」や「かぼちゃの馬車」などのサブリースの件で地獄を見たという話がネットに乗っています。

皆さんは「かかるやつの気が知れない」とお思いでしょう。

 

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投資能力が高いですからね。

でもシニアの私にはかかる気持ちも分かるんです。

とにかく「面倒なことがきらい」になるからです。

もっとも自分の場合はリタイアする前から嫌いでしたけどね。

 

これらの詐欺まがいには共通の特徴があります。それは

1 「面倒なことはすべてやってあげる」

と丸投げ体質の人には嬉しい内容です。

2 目先の利益に釣られる

現金とか配当金、分配金で入ってくるけれど「元本」が減っているパターンです。

 

もう少し詳しく見てみます。

1 不動産投資の難易度は高い。2033年の空き家率は30%を越えて2000万戸

今でも私の住んでいる地方では空き家が多いです。アパートの空室率は30%です。

郊外の農家の土地持ちがサブリース業者に乗せられてバンバン建てた結果です。

野菜も自給しているし務めもしているので全部失っても困ることはないのですが。

いいビジネスモデルに見えるが

考えてみれば一からアパート経営をする時の面倒さは大変です。

建築業者を見つけて建築。これも見積もりをとった方ならおわかりでしょうが、基準はあってないようなものです。

レオパレスはプロパンが多いそうですがプロパンにすると100万くらい建築費を値引きしてくれます。

素人大家さんなら業者にやられ放題になります。

だからそれを代行するというのは「社会のニーズにあっている」といえます。

さらに建築後は借りてくれる人を探さなければなりません。

その後は賃料の受け取りもありますし、トイレが詰まれば対応も必要です。

とにかくこまめでないとできません。

それを全部やってくれるなら「ありがたい」と思うのは当然です。

劣化するアパートの賃料が同じというのはありえない。

大家にとっては「空き家」リスクが一番こわいです。

だから古くなって出ていかれると困るのですがそれを同じ賃料で保証してくれるとか夢のようです。

市場経済ではありえません。

それを上回る営業側の説得力があったのでしょう。

教訓→面倒なことがなくて儲かることなどありえない。

2 目先の利益に釣られる。

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アパートが劣化しても当面の家賃が入れば嬉しいです。

この手の話は「元本が劣化する」ことから目をそむけさせるのがコツのようです。

投信でも問題の「毎月分配型」では異常に高い分配金を出す投信は「足食い」をしているものも多いですが、消費者の不満はないようです。

毎月通帳に振り込まれる額が問題なのでそれが「特別配当」でも関心がないのです。

「まあ、特別に努力して払ってくれたんだ」くらいの認識です。

税金がかかってないことについても「なんてラッキーなんだろう」といいように受け取ります。

元本が減らずに2%以上の利回りが得られる投資は日本にはないです。海外にはありますが為替リスクがあります。

サブリースの契約者の70%はリピーター

どのくらい現金収入の魅力が大きいかはサブリースの契約者の70%はリピーターであることからもわかります。(各社で違う)

毎月30万が入ると、空いた土地に建てて60万にしようと思うのですね。

その結果がどうなるのかはもう少し年月が経たないとわかりません。

異常にインフレが起こる以外は、マイナスの確率が一番大きいと思います。

「シニアは身の丈にあった収入」が一番幸せ

リタイア後もしっかり収入が欲しい気持ちはわかります。

しかし、その引き換えに渡すものはあまりにも大きいと個人的には考えてます。

だいたい、リタイアした者が現役以上の収入を得る必要もないです。

かかるお金が劇的に少なくなるからです。

だからシニアで収入を欲しがるのはほとんどが「見得」ですね。

「おれはこんなにも収入があるぞ」みたいな。

 

しかし必要以上の収入があってもメリットはあまりないです。

現役の前で話せば「こんなジジイが・・・」と反感を買いますし、家族、親戚が知れば当てにされます。

飲み屋で話して自慢するくらいしか使いみちはありません。

 

その引き換えの代償は?

レオパレスは違法建築ですが合法建築でもサブリースの不安は残ります。今日もテレビで健康とかアンチエイジングにはストレスが一番悪いとやってました。羽鳥慎一モーニングショウで。

せっかくリタイアしてストレスがすごい仕事から開放されたのに新たなストレスを抱え込むのは得策ではないです。

「現金収入を欲しがらない」「身の丈以上の生活を目指さない」のがこのような目に合わない一番の対策かなと思っています。

以上です。長い記事にお付き合いくださいましてありがとうございます。

それではみなさんの良い投資を!

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