チンギスハンのブログ

投資歴40年2017年にリタイア済。投資に役立つ日々の話題を書きます。

【アパート経営】レオパレスオーナーは出口戦略が狂ってしまった

大家ããã®ã¤ã©ã¹ã

レオパレス破綻になれば痛手は大きい。

 

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ご存知の方も多いでしょうが、NHKによると

賃貸不動産大手のレオパレス21は7日、全国で建設した1300棟余りの建物で壁や天井などに不備が見つかり、少なくとも7700人余りの入居者に引っ越しを要請することを明らかにしました。略

これを受けて、会社が全国約4万棟の建物を調査したところ、新たに1324棟の建物で、天井や外壁の耐火構造や遮音性能が法令の基準を満たしていないなどの不備が見つかったということです。

また、1324棟の建物には1万4400人余りが入居していて、このうち少なくとも天井の耐火構造に不備がある641棟の7782人の入居者については、今後、会社が費用を負担する形で引っ越しを要請することを明らかにしました。

今年度決算 最大400億円の最終赤字に

建設したアパートの施工不良が明らかになったレオパレス21で、新たに
外壁のパネルなどに不備が見つかり、会社は、補修に必要な費用を追加
で計上するため、今年度の決算が最大で400億円の最終赤字になる見通
しだと発表しました。

会社は、調査を進めた結果、新たに1300棟余りで外壁に仕様と異なるパ
ネルを使うなどの不備があったことから、去年12月までの9か月間の決
算で追加の補修費用として360億円の特別損失を計上すると発表しました。

これに伴い、今年度の業績予想も下方修正し、380億円から400億円の
最終赤字になる見通しだとしています。

と大きな問題になりました。レオパレスはサブリースを行っていた大手の会社です。他には大東建託などがあります。

 

サブリースでは30年間一括借上げしてもらい家賃が入ることが魅力でした。

しかし会社から家賃の減額を迫られるケースが相次ぎました。

契約に書いてあったそうです。

家賃状況が悪化すればオーナーは影響を受けるのが当たり前ですが、30年保証というのが大きな支えになったのでしょう。

一種の元本保証ですね。

アパート経営をしてない立場からすると

「そんなうまい話に乗るほうが悪い」となりますが、

営業マンもプロなので「乗りやすい」状況だったのでしょう。

 

アパートオーナーの70%がリピーターだそうです。

「いい目をしていなければ」新たに契約するわけはないですから再投資する時点では魅力が大きかったことになります。

不動産は出口戦略が重要だと言われます。

家賃収入はあっても物件そのものは経年劣化するので、最終的には売った時点でないと収益が確定しないわけです。

今回のようなことがあるとブランドも失墜します。

入居者は積極的には選ばないでしょうから、家賃収入も減ります。

家賃の減額が相次ぐと思われます。

売却価格にも影響します。

だれも欠陥アパートを(直したとしても)購入するのはためらうからです。

今後元レオパレスとか元◯◯とかの物件が増える可能性は高いですね。

売却がうまくいかないとトータルとしての利回りは低下する。

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初めの何年かの家賃収入が順調で予定の利回りを得ていたとしても、途中からの減額や最終の売却で下回ればトータルの損益は大きな打撃を受けます。

多くを借り入れている場合は「処分できてもあとに何にも残らない」状態になります。

家賃・現金収入の誘惑には要注意

私の知り合いにも大家さんが何人かいます。親からの土地にアパートを建てたタイプです。全員が質素に暮らしています。軽トラに乗っている人が多いですね。ついでに農業もしているので便利なのでしょう。

利益が出ると税金がかかるので土地がある限り次々に建てる循環になるようです。

月に数百万の家賃収入がありながらちゃんと会社勤めもしています。

そして休みにはアパートの修理をしたり農作業をしたり。

まさに「貯まるばっかり」の暮らしです。「富は偏在する」を見る思いです。

揃ってそんなタイプなのは「豪遊タイプ」の人は地方の大家さんとしては不向きなのかも知れません。

 

乱立したアパートが売り物件として安値で市場に出回る日も近いかも知れません。

家賃保証は契約書にも書いてあったそうですから、見破るのは難しかったと思います。

いずれにしても「向こうから勧誘される話」は顧客に有利ではないように思います。

 

日本人は新築を好むし他人の使ったものには嫌悪感を示すので不動産投資はかなり難しいと感じます。都市部はわかりません。

家を売ろうとすると「まず中身を全部処分してください」と不動産屋さんからいわれました。→そこで頓挫している。

どんなにいい家具でも、家を買う人は必ず家具などは自分で買いたがるので置いていてもらっては困る、との説明でした。

欧米のように築100年が通用したり、古い家具がついていると家の価値があがるような状況にはならないというのが自分の見方です。

株式は昔買った株でも価値は同じです。そこがいいですね。

以上です。

 

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